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Gebäudetechnik öffentlich ausschreiben: Schwellenwerte und Kriterien für HLKS-Vergaben

Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Sanitärarbeiten zählen im Vergaberecht zum Baunebengewerbe. Eine Gemeinde im Kanton St.Gallen darf sie unter CHF 150'000 freihändig vergeben, unter CHF 250'000 im Einladungsverfahren und muss sie ab CHF 250'000 offen oder selektiv ausschreiben (jeweils ohne MwSt). Den Zuschlag erhält das vorteilhafteste Angebot – Lebenszykluskosten, Nachhaltigkeit und Plausibilität zählen ausdrücklich mit.

Hier finden Sie die Schwellenwerte, die zulässigen Kriterien, den Ablauf bis zum Zuschlag und die häufigsten fachlichen Lücken in HLKS-Ausschreibungen. Wir offerieren selbst auf öffentliche Ausschreibungen und kennen die Praxis aus Sicht der Anbieterin. Im Einzelfall lohnt sich zusätzlich die Rücksprache mit der kantonalen Fachstelle für das Beschaffungswesen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Baunebengewerbe

    HLKS-Arbeiten fallen unter die tieferen Schwellenwerte des Baunebengewerbes – massgebend ist der Wert des einzelnen Gewerks.

  • Vorteilhaftestes Angebot

    Der Preis allein entscheidet nur bei standardisierten Leistungen. Eine Installation im Bestand gehört nicht dazu.

  • Private Referenzen zählen

    Erfahrung mit öffentlichen Aufträgen darf nicht verlangt werden. Private Referenzobjekte sind vollwertig.

  • Rahmenvertrag für Unterhalt

    Wartung und Pikett für den Gebäudepark lassen sich einmal sauber ausschreiben und über bis zu fünf Jahre abrufen.

Welches Verfahren gilt bei welchem Auftragswert?

Ab CHF 250'000 ohne MwSt muss eine Gemeinde HLKS-Arbeiten offen oder selektiv ausschreiben. Die Zuordnung zum Baunebengewerbe macht dabei einen Unterschied um den Faktor zwei.

VerfahrenBaunebengewerbe (HLKS)Bauhauptgewerbe
Freihändigunter CHF 150'000unter CHF 300'000
Einladungunter CHF 250'000unter CHF 500'000
Offen oder selektivab CHF 250'000ab CHF 500'000

Werte ohne MwSt, unterhalb der internationalen Schwellen. Für Lieferungen und Dienstleistungen gelten dieselben Werte wie für das Baunebengewerbe. Aktuelle Werte: <a href="/zahlen-und-foerderung/">Zahlen und Förderung</a>.

Was für Gemeinden im Kanton St.Gallen gilt

Für Gemeinden, Zweckverbände, Schulträger und Kirchgemeinden gilt das interkantonale Vergaberecht mit dem kantonalen Einführungsrecht. Die Bestimmungen zu Eignung und Zuschlag lauten bei Bund und Kantonen gleich – Rechtsprechung zum Bundesrecht lässt sich deshalb weitgehend übertragen. Internationale Regeln greifen erst bei Bauarbeiten ab CHF 8'700'000 und bei Lieferungen und Dienstleistungen ab CHF 350'000; für den Heizungsersatz im Schulhaus oder die Lüftung der Turnhalle sind sie kaum je ein Thema.

HLKS-Installationen, Elektro- und Spenglerarbeiten, Gebäudeautomation und Dämmarbeiten gehören zum Nebengewerbe, Aushub, Rohbau und Strassenbau zum Hauptgewerbe. Ein Auftrag darf nicht aufgeteilt werden, nur um unter einem Schwellenwert zu bleiben. Anlaufstelle für Musterdokumente und Schulungsunterlagen ist die Fachstelle Beschaffungsrecht des Kantons. Unsere Angaben ersetzen keine Rechtsauskunft im Einzelfall.

Welche Zuschlagskriterien in der Gebäudetechnik wirken

Das Vergaberecht nennt eine lange Liste zulässiger Kriterien – von Qualität und Terminen über Kundendienst bis Innovationsgehalt. Drei davon machen in der Gebäudetechnik den grössten Unterschied.

  • Lebenszykluskosten

    Der grössere Teil der Kosten.

    Eine Heizung oder Lüftung verursacht über 20 Jahre ein Mehrfaches der Investition an Energie, Unterhalt und Ersatzteilen. Ausschreibbar wird das über ein Rechenblatt: Sie geben Nutzungsdauer, Energiepreis, Betriebsstunden und Wartungsumfang vor, die Anbieterin trägt Verbrauchs- und Wartungswerte ein.

  • Nachhaltigkeit

    Wirtschaftlich, ökologisch, sozial.

    Messbar über die Effizienz der Geräte, Kältemittel mit tiefem Treibhauspotenzial, Recyclingfähigkeit, Anfahrtsweg des Servicepersonals und die Ausbildungsleistung des Betriebs. Die Stadt Zürich empfiehlt, die Ausbildung von Lernenden mit 5 bis 10 Prozent zu gewichten.

  • Plausibilität

    Das Mittel gegen Dumping.

    Stimmen Einheitspreise, Personalaufwand und Termine überein? Ein auffällig tiefes Angebot wird nicht automatisch ausgeschlossen – aber Sie fragen nach, dokumentieren die Antwort und dürfen die Plausibilität bewerten.

Jedes Kriterium braucht eine im Voraus publizierte Bewertungsskala. Der Aufwand entsteht vor der Publikation – dafür hält die Bewertung später einer Beschwerde stand.

Wie stark darf der Preis zählen?

Das Gesetz nennt keine Prozentwerte. Vergabestellen stützen sich auf kantonale Empfehlungen – die folgenden Werte stammen aus dem Kanton Schwyz und dienen als Orientierung, nicht als Vorgabe für St.Gallen.

AuftragsartEmpfohlene Preisgewichtung
Bau, komplexe Leistung40–70 %
Bau, normale Leistung60–80 %
Standardisierte Leistung100 %

Für eine HLKS-Sanierung im laufenden Betrieb sind 50 bis 60 Prozent gut begründbar, weil Terminsicherheit und Betriebsfähigkeit einen grossen Teil des Werts ausmachen. Massgebend ist die Begründung in den Unterlagen.

Teilnahme, Eignung, Zuschlag – drei Ebenen sauber trennen

Werden diese Ebenen vermischt, wird die Vergabe angreifbar. Nur die Zuschlagskriterien werden gewichtet.

  • Teilnahmebedingungen

    Zwingend und nicht bewertbar: Arbeitsrecht und Arbeitssicherheit, Gesamtarbeitsvertrag, Lohngleichheit, Steuern, Sozialabgaben, Umweltvorschriften. Wer sie nicht erfüllt, scheidet aus.

  • GAV Gebäudetechnik

    Der Gesamtarbeitsvertrag der Gebäudetechnikbranche ist allgemeinverbindlich erklärt und gilt auch im Kanton St.Gallen – für Sanitär, Heizung, Lüftung und Spengler. Verlangen Sie eine Bestätigung der paritätischen Kommission oder eine Selbstdeklaration mit Nachreichungspflicht.

  • Subunternehmer

    Isolation, Elektroanschlüsse, Kernbohrungen oder Regelungsprogrammierung werden oft weitergegeben. Verlangen Sie eine Subunternehmerliste und verpflichten Sie diese vertraglich zu denselben Bedingungen.

  • Eignungskriterien

    Erfüllt oder nicht erfüllt: zwei bis drei vergleichbare Referenzen, Qualifikation der Schlüsselpersonen, Qualitätsmanagement «oder gleichwertig», Kapazität, Versicherung und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit.

Jede Anforderung muss zum Auftragsvolumen passen. Eine Umsatzhürde, die bei einem Grossprojekt angemessen ist, schliesst bei einem Kleinauftrag lokale Betriebe ohne Grund aus. Erfahrung mit öffentlichen Aufträgen darf nicht verlangt werden; zulässig dürfte bleiben, Erfahrung mit einer Nutzungsart zu fordern – etwa Sanierungen im laufenden Betrieb –, sofern private Referenzen gleich zählen.

Wo HLKS-Ausschreibungen typischerweise Lücken haben

Die teuersten Mängel liegen selten im Vergaberecht, sondern in der technischen Beschreibung. Sie zeigen sich später als Nachträge und Betriebsprobleme.

  • Unklare Schnittstellen

    Wer erstellt Ausführungskonzept, Werkstattpläne und Revisionsunterlagen, wer programmiert die Regelung? Nennen Sie die Honorarnorm der Planerverbände als Grundlage.

  • Betrieb während der Bauzeit

    Ohne Vorgaben zu Etappen, Provisorien, Sperrzeiten, Lärm und Staub kalkuliert jede Anbieterin anders – die Offerten sind nicht vergleichbar. Mehr dazu im Ratgeber Sanierung im laufenden Betrieb.

  • Ungeprüfte Mengen

    Übernommene Leistungsverzeichnisse mit veralteten Mengen führen zu Nachträgen. Prüfen Sie mindestens die kostenrelevanten Positionen.

  • Einregulierung und Übergabe

    Hydraulischer Abgleich, Luftmengen, Messprotokolle, Funktionsprüfung der Brandfallsteuerungen, Instruktion des Hauswarts und Dokumentation gehören ausgeschrieben und beziffert.

  • Unterhalt vergessen

    Wer die Wartung erst nach der Inbetriebnahme regelt, verliert den Wettbewerb dort, wo über die Nutzungsdauer die grösseren Beträge anfallen.

  • Herstellerbindung

    Eine Steuerung mit geschlossenem Protokoll bindet Sie für zwanzig Jahre. Verlangen Sie offene Schnittstellen, Ersatzteilverfügbarkeit und die Übergabe der Zugangsdaten.

Als Vertragsgrundlage gehört die Branchennorm «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» vereinbart. Abweichungen gehören einzeln in die besonderen Bestimmungen, nicht versteckt in Anhänge.

Von der Bedarfsermittlung bis zum Vertrag

Im Kanton St.Gallen sind mindestens eine Fragerunde vorgeschrieben und Offertöffnungen nie öffentlich.

  1. Bedarf klären und Wert schätzen

    Zustand der Anlagen, Nutzungsziele, Energiekonzept, Termine und Budget festhalten. Die dokumentierte Kostenschätzung entscheidet über das Verfahren – die Wahl wird schriftlich begründet.

  2. Planung beauftragen

    Die Fachplanung Gebäudetechnik wird separat vergeben, wenn sie über dem Schwellenwert für Dienstleistungen liegt.

  3. Unterlagen erstellen

    Leistungsbeschrieb, Leistungsverzeichnis, Pläne, Teilnahmebedingungen, Eignungs- und Zuschlagskriterien mit Gewichtung und Skala, Vertragsgrundlagen und Termine.

  4. Auf simap.ch publizieren

    Pflicht im offenen und selektiven Verfahren. Die Unterlagen sehen nur registrierte Anbieterinnen, nachdem sie Interesse bekundet haben – so ist der Kreis für die Fragerunde bekannt.

  5. Fragerunde und Offertöffnung

    Antworten gehen anonymisiert an alle Interessenten. Die Offerten werden nicht öffentlich geöffnet und protokolliert.

  6. Prüfen, bereinigen, bewerten

    Vollständigkeit, Fristen, Teilnahme und Eignung prüfen, Rechenfehler korrigieren, auffällige Preise schriftlich hinterfragen. Dann nach dem publizierten Raster bewerten und den Zuschlag begründet verfügen.

  7. Beschwerdefrist abwarten, Vertrag schliessen

    Beschwerden gehen innert 20 Tagen an das Verwaltungsgericht und haben grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung. Anfechtbar sind Verfügungen ab dem Wert des Einladungsverfahrens.

Unterhalt und Pikett über einen Rahmenvertrag

Wartung, Störungsbehebung und Pikettdienst für den kommunalen Gebäudepark werden oft nie ausgeschrieben, sondern historisch gewachsen vergeben – und summieren sich auf Beträge, die längst über den Schwellenwerten liegen. Ein Rahmenvertrag mit höchstens fünf Jahren Laufzeit löst das: einmal ausgeschrieben mit Leistungen je Anlagenkategorie (Wärmeerzeugung, Lüftung, Sanitär, Kälte), Reaktionszeiten, Pikettorganisation und Regieansätzen. Abrufe erfolgen danach ohne neues Verfahren; eine automatische Verlängerung ist nicht zulässig.

Ein Rahmenvertrag ersetzt keine Grosssanierung – der Ersatz einer ganzen Anlage ist eine eigene Beschaffung. Bei komplexen Vorhaben mit offenem Anlagenkonzept, etwa einem Wärmeverbund, kann der Dialog mit mehreren Anbietern sinnvoll sein. Welche Leistungen in einen Unterhaltsvertrag gehören, zeigen die Ratgeber zu Lüftungsanlagen und Trinkwarmwasser.

So unterstützen wir Sie

Wir decken Heizung, Lüftung/Klima, Kälte, Sanitär und Solar aus einer Hand ab und arbeiten regelmässig für die öffentliche Hand – etwa beim Bundesverwaltungsgericht, im Bahnhof St.Gallen und im Werkhof Mörschwil.

Ihre Ansprechperson

Häufige Fragen

Nur bei standardisierten Leistungen. Eine HLKS-Installation in einem bestehenden Gebäude hängt von Bausubstanz, Schnittstellen und Betriebszeiten ab und erfüllt diese Voraussetzung in aller Regel nicht. Der Zuschlag geht an das vorteilhafteste Angebot, bewertet über mehrere gewichtete Kriterien.

Massgebend ist der Wert des einzelnen Gewerks. Ein Auftrag darf aber nicht aufgeteilt werden, nur um die Schwellenwerte zu umgehen.

Über ein registriertes Konto auf der neuen Plattform; Konten der alten Plattform gelten nicht weiter. Die Registrierung verlangt eine Zwei-Faktor-Anmeldung und die UID. Die Unterlagen werden nach der Interessensbekundung zugänglich, und ein Zuschlag ist nur an registrierte Anbieterinnen möglich.

Das ist nicht einheitlich geklärt. Klären Sie vor jeder Ausschreibung mit simap.ch oder der kantonalen Fachstelle, ob und in welchem Umfang eine elektronische Eingabe möglich ist.

Ein aktuelles Dossier mit Referenzen nach Nutzungsart, Qualitätsnachweisen, Angaben zu Personal, Lernenden und Pikettorganisation sowie Versicherungs- und Finanznachweisen inklusive Bestätigungen zu Steuern, Sozialabgaben und GAV. Zwischen Publikation und Eingabe liegen oft nur wenige Wochen.

Kaum. Sie sind nur für standardisierte Leistungen zulässig und für HLKS-Installationen praktisch bedeutungslos.

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